不動産の生前対策：相続税評価額の引き下げ方法 | ＜神奈川県＞確定申告・相続税・贈与税・会計業務等の無料相談【桐生税理士事務所】

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はじめに

不動産は多くの家庭にとって重要な資産であり、相続時に大きな影響を与える要素の一つです。しかし、不動産の相続においては、その評価額が高くなりがちであり、相続税の負担が重くなることがしばしばあります。

ここでは、不動産の相続税評価額を引き下げるための具体的な生前対策について解説します。

相続税評価額とは、相続財産のうち不動産の価値を税務上どのように評価するかを示す金額です。通常、土地は「路線価」や「固定資産税評価額」などを基に評価され、建物は「固定資産税評価額」に基づいて計算されます。この評価額が高くなるほど相続税の負担も増加します。

そのため、生前から適切な対策を講じることで、相続税評価額を引き下げ、相続税負担を軽減することが可能です。

相続時において、被相続人が居住していた宅地や事業用の土地については、「小規模宅地等の特例」を適用することで、相続税評価額を大幅に減額することが可能です。

具体的には、一定の要件を満たせば、居住用の宅地で最大330平方メートルまでの部分については、評価額を80％減額することができます。この特例を活用することで、相続税の大幅な節税が期待できます。

不動産を賃貸物件に転換することで、相続税評価額を引き下げることが可能です。賃貸不動産の場合、土地は「貸家建付地」として評価されるため、自用地よりも評価額が低くなります。

また、建物についても、賃貸している部分の評価額は「借家権割合」を控除した金額となり、通常よりも低く評価されます。これにより、相続税負担の軽減が図れます。

土地の地目（利用目的）を変更することで、相続税評価額を下げる方法もあります。例えば、雑種地や農地などに地目変更することで、宅地よりも低い評価額が適用される場合があります。ただし、地目変更には法律や税務上の要件があるため、事前に専門家の助言を受けることが重要です。

不動産を複数の相続人で共有することも、相続税評価額を引き下げる手段の一つです。共有持分の不動産は、単独所有の場合よりも評価額が低くなる傾向があります。これは、共有状態の不動産は売却や利用に制約があるため、その価値が下がると評価されるためです。

しかし、共有状態は後の相続でのトラブルを引き起こす可能性もあるため、慎重な検討が必要です。

生前贈与を利用して、不動産の評価額を引き下げることも一つの方法です。生前に不動産を贈与することで、相続時の不動産の評価額を減らし、結果的に相続税の負担を軽減できます。ただし、生前贈与には贈与税が発生するため、贈与税と相続税のバランスを考慮して計画することが重要です。

また、贈与後に贈与者が一定期間以内に亡くなった場合、相続税の課税対象となる場合があるため、タイミングにも注意が必要です。

不動産の評価額を引き下げるための対策には、法的なリスクも伴います。例えば、地目変更や賃貸転換が税務上の要件を満たしていない場合、適用が認められず、逆に高額な税金を課される可能性があります。そのため、いずれの対策を講じる際にも、専門家による事前の確認や相談が不可欠です。

不動産の共有化や生前贈与は、後の相続で家族間のトラブルを招く可能性があります。共有不動産の場合、相続人間での意見の相違により、売却や運用が困難になるケースがあります。また、生前贈与においても、他の相続人との公平性が問題となることがあります。

これらのリスクを避けるためには、事前に家族間で十分な話し合いを行い、合意を得ておくことが重要です。

不動産の相続税評価額を引き下げるための対策は、税務リスクを伴う場合があります。特に、生前贈与や不動産の共有化は、後に税務調査で否認されるリスクがあります。そのため、これらの対策を実施する際には、税理士などの専門家のアドバイスを受け、リスクを最小限に抑えることが重要です。

不動産の生前対策として、相続税評価額を引き下げる方法はいくつか存在します。しかし、それぞれの方法にはリスクや注意点が伴うため、慎重な検討が必要です。

最適な対策を選択するためには、経験豊富な専門家である税理士のアドバイスを受けながら計画を進めることが成功の鍵です。将来の相続に備え、早めの対策を講じることで、家族の負担を軽減し、スムーズな相続を実現しましょう。